Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária


Neste artigo serão explicados os modos de aquisição da propriedade imobiliária segundo a legislação brasileira atual. Estas leis estão desta forma há algum tempo, mas sempre pode ser possível alguma mudança em algum momento.

A Propriedade

Propriedade nada mais é do que o direito que alguém tem de ser proprietário de algo. Ou seja, possuir algum bem. É um direito considerado complexo, perpétuo e absoluto e dá a quem é proprietário de um bem, o direito de reaver sua propriedade se lhe for tirada de forma indevida.

No código Civil brasileiro, mais especificamente nos artigos que vão do 1238 ao 1259, não há de maneira muito clara uma taxação de como os modos de aquisição da propriedade imobiliária devem se dar. O que acontece na verdade é a ilustração das maneiras possíveis através de exemplos, o que abre brechas para que diferentes maneiras venham a existir. Mas apesar disso, elas podem ser classificadas em:

a) Originária
b) Derivada

modos de aquisicao da propriedade imobiliaria

A forma de aquisição de propriedade de forma originária acontece quando é totalmente desvinculada do titular que antecede, e quando não há nenhuma intervenção de ordem jurídica na transmissão. Há um entendimento desta maneira que a define como sendo a aquisição da propriedade por acessão natural ou usucapião.

Já a derivada é ao contrário. Acontece quando existe vínculo jurídico entre o novo proprietário e o anterior. Esta forma é possível tanto entre pessoas vivas ou mortas, como por exemplo, no caso de herança.

Sabendo que existem em duas formas básicas, podemos entrar mais especificamente nos modos de aquisição da propriedade imobiliária. Elas também podem ser divididas entre categorias, como veremos a seguir.

Aquisição de propriedade por registro de título

Segundo a legislação, a transição da propriedade só acontece quando tudo é registrado no Registro de Imóveis da região. Ou seja, mesmo que aja um acerto entre as partes, para o Estado, o proprietário é somente aquele que possui toda a documentação em seu nome.

Esta modalidade se refere à compra, venda ou doação. Portanto, tudo que se refere a negociações com relação à propriedade precisam ser registradas para serem validadas. Inclusive ações de divisão entre pessoas, inventário, partilhas e afins, situações muito comuns em casos de herança. O mesmo deve ser feito em casos de divórcio ou separação.

Aquisição por Acessão

Esta forma de aquisição acontece quando existe um aumento no valor do bem, porém em decorrência de algum elemento externo. Ela também é subdividida em outras categorias, como veremos a seguir.

Por formação de Ilhas
Este caso acontece quando, por exemplo, alguma ação da natureza transforma em ilhas parte do território de um lugar. Segundo o código civil, estas ilhas pertencem aos ribeirinhos da região se seguirem alguns requisitos específicos.

Por aluvião

Quando existe um acréscimo da propriedade, decorrente de acúmulos naturais, aterros ou outras formas. Nestes casos, as propriedades serão dos donos dos terrenos onde isso aconteceu, sem que tenham direito à indenização.

Caso tenham diferentes donos do terreno, o acréscimo será dividido de forma justa, de acordo com a proporção de cada um.

Por Avulsão

O contrário do aluvião acontece quando alguma força na natureza subtrai parte do território de uma propriedade e leva para outra. Nestes casos, quem passou a ter mais território deve indenizar a quem perdeu se houver reclamação dentro de um ano.

Por Álveo Abandonado

Acontece quando o curso da água de uma região ribeirinha muda. Se for de forma natural, não existe indenização. Porém se for de forma artificial, por exemplo no caso de represas, deve haver indenização.

Por construções ou plantações

Para a lei, qualquer plantação ou construção passa a ser um acessório da terra e supõe-se que são também do dono do terreno. Como isso nem sempre é verdade, a lei considera o seguinte:

1. Quando se planta ou constrói em terreno próprio, com material de outro
Neste caso, quem plantou ou construiu passa a ser dono de tudo, mas deve pagar indenização ao dono dos insumos.

2. Quando se planta ou constrói em terreno de outro
Neste caso, se a pessoa procedeu de boa fé, pode receber indenização pelo material gasto. Se for de má-fé, deverá pagar pelos prejuízos.

Usucapião

Muitas dúvidas surgem com relação aos direitos de propriedade por usucapião. Esta modalidade acontece quando alguém toma posse do terreno de forma pacífica, por um longo período de tempo. Ela também se subdivide em:

Usucapião extraordinária – exige posse por no mínimo 15 anos consecutivos, de forma pacífica. Neste caso não é exigida a comprovação de boa fé.

Usucapião ordinária – exige posse de 10 anos contínuos, podendo ser diminuído para 5, dependendo de cada caso.

Usucapião Especial rural – Não pode ser superior a 50 hectares. Também precisa ser de forma pacífica, e por no mínimo 5 anos. A pessoa também não pode ser dona de outras propriedades.

Usucapião Especial Urbana – Precisa ser de forma pacífica, em área não maior do que 250 metros quadrados, somente para fim de moradia, por no mínimo 5 anos. A pessoa não pode ser proprietária de nenhum outro espaço.

Para informações mais detalhadas sobre os modos de aquisição da propriedade imobiliária, sugere-se a consulta do código civil.